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Wie berechnen Sie den Wert Ihrer besetzten Mauern ?

Der Wert der bewohnten Mauern richtet sich weitgehend nach der Rendite (siehe Artikel Berechnung einer Rendite), d.h. dem Verhältnis zwischen den Mieteinnahmen und den Kosten der Immobilie.

Beispiel: Für eine Miete von 10.000€ pro Jahr, wobei der Investor eine Bruttorendite von 5% pro Jahr erwartet, wird er bereit sein, für die belegten Mauern 200.000€ zu zahlen.

Die erste wichtige Information, die es zu wissen gilt, ist daher die von den Anlegern erwartete Rendite für den fraglichen Vermögenswert in einem bestimmten geographischen Gebiet.

Wir werden dann die möglichen Erträge pro geographischem Gebiet sehen.

Die zweite Information, die zu berücksichtigen ist, ist der Mietwert. Dies erfordert Vergleichselemente, um festzustellen, ob es sich bei der Miete der untersuchten Immobilie um eine Marktmiete (zum richtigen Preis) oder um eine Über- oder Untermiete handelt. Dadurch ist es möglich, die derzeit für die belegten Räumlichkeiten verlangte Miete mit ihrem tatsächlichen Mietwert in Beziehung zu setzen.

Berücksichtigt werden auch andere Faktoren wie die Qualität des Gebäudes (Boden + Bauweise), der Vergleich mit anderen ähnlichen Verkäufen (Vergleichsmethode) oder das Wertschöpfungspotenzial.

Welche Renditen bei Gewerbeimmobilien?
Die Renditen können von einem bis zu fünfmal (oder mehr) variieren, oft in Abhängigkeit vom akzeptierten Risiko.

Denn je geringer das Risiko (gute Lage, geringer potenzieller Mietleerstand), desto geringer die Rendite, und umgekehrt, je höher das Risiko, desto höher die erwartete Rendite.

In der Regel sind bis auf wenige Ausnahmen zwischen 2 und 3 % bei sogenannten "Prime"-Standorten (Nr. 1) in Hauptstädten mit seriösen Mietern zu verzeichnen, zwischen 4 und 7 % bei mittleren Städten mit guten Lagen, zwischen 7 und 10 % bei Objekten in kleineren Städten (die Nachfrage wird potenziell geringer sein) und schließlich über 10 % bei sogenannten "riskanten" Objekten (höherer potenzieller Mietleerstand).

Sollte der Schwerpunkt auf der Rendite oder den Kapitalgewinnen beim Ausstieg liegen?
Wie bei jeder Investition haben Sie wahrscheinlich einen Exit-Horizont (Veräußerung des Vermögenswerts), oder die Höhen und Tiefen des Lebens werden Sie zu einer Schlichtung veranlassen und Sie werden Ihre bewohnten Räumlichkeiten verkaufen müssen. Es wäre eine gute Idee, wenn Ihre Investition im Laufe der Jahre an Wert gewonnen hat.

Sie müssen daher die Entwicklung des Wertes Ihres Vermögens je nach seinem geographischen Gebiet, seinem Interesse, seinem Alter oder seiner direkten Umgebung vorhersehen.

Im Allgemeinen liegen hohe Renditen in Regionen mit geringer Wertsteigerung, und umgekehrt können niedrige Renditen zum Zeitpunkt Ihres Erwerbs in dynamischen Regionen liegen. Abhängig von Ihren Vermögenszielen müssen Sie dann zwischen einem potenziellen Wertzuwachs oder einer sofortigen Rendite wählen, daher der Unterschied zwischen Rendite und Rentabilität (siehe den Artikel über die Berechnung einer Rendite).

Ihre belegten Wände mit einer hohen sofortigen Rendite können an Wert verlieren und damit Ihre Rentabilität beim Verkauf verringern.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Wert von gewerblichen Wänden nach verschiedenen Parametern bewertet werden kann und nicht durch Multiplikation der Fläche mit einem Quadratmeterpreis aufsummiert werden kann. Verschiedene Methoden müssen miteinander verglichen und gewichtet werden, damit Sie die beste Entscheidung treffen können.

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