Abschätzung der belegten Wände
Die Schätzung Ihrer belegten/vermieteten Wände ermöglicht Ihnen eine Einschätzung des Wertes Ihres Produktes. Das Ziel dieser Wertermittlung ist vor allem, Ihre bewohnten Wände zum Marktpreis verkaufen zu können. So können sie ohne weitere Verhandlungen schnellstmöglich verkauft werden.
Die verschiedenen Methoden der Auswertung
Der Wert der Gewerbemauern, bzw. Gebäude wird auf verschiedene Arten berechnet. Zunächst ist es wichtig zu wissen, dass bei der Bewertung von leeren Wänden und belegten Wänden unterschieden werden muss. In der Tat wird die Schätzung von leeren Wänden mit mehreren Methoden berechnet, die dann gewichtet werden, um einen möglichst genauen Preis gemäß den Markttrends zu finden. Im Gegensatz zu den belegten Wänden, deren Wert hauptsächlich dank einer einzigen Methode berechnet wird: dem Ertrag. In der Tat wird der Investor, der die besetzten Wände kauft, eine interessante Rendite suchen, und bei einer Investition werden bestimmte Kriterien vor den anderen wie die Rentabilität und die Miete untersucht. Andere Informationen sind von großer Bedeutung, wie z. B. der Standort oder der Tätigkeitsbereich. Letztere sind nicht zu vernachlässigen, denn eine konsequente Miete zu haben ist sicherlich wichtig, aber nicht ausreichend, denn solange der Mietvertrag läuft, haben diese Daten Vorrang, aber wenn der Mietvertrag des Mieters nicht verlängert wird, ist es möglich, dass es einen bedeutenden Mietleerstand gibt, weil es schwierig ist, einen Mieter mit den Bedingungen des Gutes zu finden. Daher muss die Kombination bestimmter Informationen gut untersucht werden, um die Beständigkeit der Investition zu gewährleisten.
Bewertung des Wertes der Wände dank der Methode der Ausgabe:
Wie bereits erläutert, ist im Rahmen der Schätzung von belegten Wänden unabhängig von der Art der Anlage die am häufigsten verwendete Methode die Methode der Bewertung durch den Output. Im Durchschnitt erwarten die Anleger eine Mindestrendite von 5 %. Um also den Preis zu finden, den er bereit wäre zu zahlen, genügt es, die Jahresmiete HT durch die erwartete Rendite zu teilen. Erfahren Sie mehr über die Methode der Immobilienbewertung nach dem Ertrag in unserem Artikel Wie berechnet man den Wert Ihrer bewohnten Wände? Wenn Sie hingegen ein Investor und kein Verkäufer sind und die Rendite einer Investition ermitteln möchten, lesen Sie unseren Artikel Renditeberechnung.
Was sind die verschiedenen Elemente, die den Wert von bewohnten / vermieteten Wänden variieren?
Eine bestimmte Anzahl von Elementen lässt den Wert der belegten Wände variieren. Um strenger zu sein, ist es notwendig zu spezifizieren, dass diese Elemente nicht unbedingt den Verkaufspreis direkt erhöhen. Die Nuance ist, dass Investoren bereit sind, Immobilien mit einer Rendite von weniger als 5 % zu erwerben, wenn die betreffende Immobilie einige Kriterien erfüllt, die wir in Kürze sehen werden, wodurch das betreffende Produkt zu dem wird, was wir als Produkte in Spitzenlagen bezeichnen.
Unter diesen Elementen ist die Lage innerhalb einer Stadt sehr wichtig. In der Tat kann der Standort je nach Nachbarschaft, Exposition und Art der Anlage variieren. Zum Beispiel wird die Standortwahl für Büros nicht nach den gleichen Kriterien getroffen wie für Geschäftswände. In der Tat werden kommerzielle Wände nach Sichtbarkeit in belebten Straßen mit einer sichtbaren und zugänglichen Regalfläche usw. suchen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass jede Art von Vermögenswerten ihre eigenen Standortkriterien hat. Je mehr diese beachtet werden, desto mehr wird der Standort als Premium angesehen und daher sind Investoren bereit, ihre Erwartungen in Bezug auf die Rentabilität zu reduzieren. Entdecken Sie alle unsere Ratschläge bezüglich des Standorts innerhalb einer Stadt in unserem Immobilienblatt: Wie definiert man den gewerblichen Standort?
Bei bewohnten Geschäftsräumen wird die Aktivität des Betriebs die von den Investoren erwartete Rendite zwangsläufig erheblich verändern. Bestimmte Aktivitäten neigen dazu, Investoren zu beruhigen, entweder aus persönlichen Gründen oder weil bestimmte Aktivitäten als beständiger angesehen werden. Dies ist eine Sicherheitsgarantie für den Investor mit einer Maximierung der Chancen, dass die Miete zum Ablaufdatum verlängert wird und somit kein Mietleerstand entsteht, während ein neuer Betreiber gefunden wird. Dieser Aspekt der Nachhaltigkeit ist besonders wichtig während der COVID-Periode, wenn die als wichtig erachteten Geschäfte trotz Ausgangssperre und Abriegelung geöffnet bleiben können. Dies bedeutet, dass es keine Betriebsunterbrechung und wahrscheinlich auch keine Aussetzung der Mieten geben wird. Schließlich sind einige Aktivitäten eine Garantie für Sicherheit, aber auch eine Garantie für ein sehr gutes Image in der Welt der Investitionen; insbesondere die Kindertagesstätten oder die weltberühmten Franchises wie Mac Donald, bei denen die Investoren bereit sind, bis zu einer geringeren Rentabilität zu gehen.
Die Miete ist der wichtigste Hebel. Insbesondere, weil sie es möglich macht, die Wände dank der Methode mit dem Ausgang zu schätzen, aber auch, weil sie es den Investoren ermöglicht, projiziert zu werden, wenn sie das Gut entdecken. Aber Vorsicht, es kann sowohl eine Untervermietung als auch eine Übervermietung geben, was entweder den Investor erschrecken kann, der im Falle des Auszugs des aktuellen Mieters Schwierigkeiten haben wird, einen Mieter zu finden, der bereit ist, eine im Verhältnis zum Marktpreis zu hohe Miete zu zahlen. In diesem Fall ist der ursprünglich berechnete Ertrag falsch. Im Rahmen eines Untermietverhältnisses ist es ein echtes Schnäppchen für Investoren, die den Mietvertrag revidieren können und somit eine sehr interessante Rendite erzielen, aber nicht für den Eigentümer, der somit einen Preis für seine Immobilie erhält, der nicht dem entspricht, was er hätte erzielen können.
Die Miete wird durch den gewerblichen Mietvertrag geregelt. Dieser ist in der Tat ein Rechtsakt, ein Vertrag, der das Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter definiert. Es ist daher sehr wichtig für einen Investor in besetzte Räumlichkeiten, zuerst den gewerblichen Mietvertrag zu studieren. Er ist meist das Hauptelement der Untersuchung der Akte, ein schlecht formulierter Mietvertrag kann einen Investor trotz guter Rendite vergraulen. Um einen gewerblichen Mietvertrag zu studieren, können Sie unseren Artikel konsultieren: Wie man einen gewerblichen Mietvertrag studiert.
Bei einer Investition in belegte Wände sind weitere Elemente der Untersuchung notwendig. Die Untersuchung des gewerblichen Mietvertrags ist Teil einer größeren Untersuchung: die Untersuchung der Mieterakte. Ob es um den Kauf von bewohnten Räumlichkeiten geht oder darum, eines Tages einen neuen Mieter zu finden, das Studium der Mieterakte ist unerlässlich, um die Risiken eines Zahlungsausfalls zu begrenzen und vor allem die Dauerhaftigkeit der Miete zu gewährleisten. Lesen Sie dazu unseren Artikel: Wie Sie die Akte eines Mieters studieren.
Auch die Art der Nutzung wirkt sich auf den Wert der Immobilie aus. Je nachdem, ob es sich um eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie handelt, werden bestimmte Informationen unterschiedlich bewertet, wie z. B. der Mietvertrag mit den Unterschieden zwischen Wohn- und Gewerbemietverträgen. Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel zu diesem Thema: Wohn- oder Gewerbeimmobilie?
Im Zusammenhang mit dem Standort hat die für Ihre Investition gewählte Stadt einen wichtigen Einfluss. Die Größe der Stadt, die Einwohnerzahl, die in der Stadt verfügbaren Aktivitäten, ... eine Vielzahl von Faktoren machen die Wahl einer Stadt unterschiedlich. Um mehr zu erfahren, konsultieren Sie unser Immobilienblatt: Welche Stadt sollte ich für meine Mietinvestition wählen ?
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