Demande d'estimation

Estimation Murs Occupés

Calculer la valeurs de vos Murs Occupés

Estimation Murs occupés


L’estimation de vos murs occupés / loués vous permet d’avoir un avis de valeur de votre produit. L’objectif de cette opération d’évaluation de valeur est principalement de pouvoir mettre en vente vos murs occupés au prix de marché. Cela leurs permet d’être vendu dans les meilleurs délais possible sans négociations accrues.

Les différentes méthodes d’évaluation

La valeur des murs commerciaux, ou immeubles se calculent de plusieurs manières possibles. Dans un premier temps il est important de savoir qu’il faut bien différencier l’évaluation de murs vides et de murs occupés. En effet, l’estimation des murs vides se calcule avec plusieurs méthodes que l’on pondère ensuite afin de trouver le prix le plus juste possible selon les tendances de marché. Contrairement aux murs occupés dont la valeur se calcule principalement grâce à une seule méthode : le rendement. En effet, l’investisseur qui achètera les murs occupés cherchera un rendement intéressant, et dans un investissement certains critères sont étudiés avant les autres comme la rentabilité et le loyer. D’autres informations sont d’une importance capitale tel que l’emplacement ou le secteur d’activité. Ces dernières ne sont pas négligeables car avoir un loyer conséquent est certes important mais pas suffisant car tant que le bail est en cours cette donnée prime mais si le bail du locataire n’est pas reconduit il est possible qu’il y ai une vacance locative importante dû aux difficultés à retrouver un locataire aux conditions du bien. Ainsi la combinaison de certaines informations est à bien étudiés afin d’assurer la pérennité de son investissement.

Evaluation de la valeur des murs grâce à la méthode du rendement :

Comme expliqué précédemment, dans le cadre de l’estimation de murs occupés quel que soit le type d’actif, la méthode la plus utilisé est la méthode d’évaluation par le rendement. En moyenne les investisseurs attendent un rendement minimum de 5 %. Ainsi pour trouver le prix qu’il serait prêt à mettre il suffit de diviser le loyer annuel HT par le rendement attendu. Retrouvez plus en détail, la méthode d’estimation immobilière par le rendement dans notre article Comment calculer la valeur de vos murs occupés ? A l’inverse si vous êtes investisseurs et non vendeurs et que vous cherchez à déterminer le rendement d’un investissement consulter notre article Calculer le rendement.

Quels sont les différents éléments qui font varier la valeur de murs occupés / loués ?

Un certain nombre d’éléments font varier la valeur des murs occupés. Afin d’être plus rigoureux, il faut préciser que ces éléments ne font pas forcément monter le prix de vente directement. La nuance est que les investisseurs sont prêts à acquérir des biens avec un rendement inférieur à 5 % si le bien en question remplit quelques critères que nous verrons prochainement qui, feront du produit en question, ce que l’on appelle des produits sur des emplacements prime.

Parmi ces éléments l’emplacement au sein d’une ville est très important. En effet, selon le quartier, l’exposition et le type d’actif, l’emplacement voulu peut varier. Par exemple, le choix de l’emplacement de bureaux ne se fera pas selon les mêmes critères que s’il s’agit de murs commerciaux. En effet, des murs commerciaux vont chercher de la visibilité dans des rues passantes avec un linéaire visible accessible etc. Pour conclure, chaque type d’actifs a ses critères d’emplacement plus ils sont respectés, plus l’emplacement est considéré comme prime et donc les investisseurs sont prêt à réduire leurs attentes en terme de rentabilités. Découvrez tous nos conseils concernant la localisation au sein d’une ville dans notre fiche immo : Comment définir l’emplacement commercial ?

Dans le cadre de murs commerciaux occupés, l’activité de l’exploitation fera forcément varier de manière importante le rendement attendu par les investisseurs. Certaines activités ont tendance à rassurer les investisseurs soit pour des raisons personnelles ou parce que certaines activités sont considérées comme plus pérenne. Ce qui est un gage de sécurité pour l’investisseur avec une maximisation des chances que le loyer soit reconduit à son échéance et donc pas de vacance locative le temps de retrouver un nouvel exploitant. Cet aspect de pérennité est particulièrement important durant la période COVID où les magasins considérés comme essentiel peuvent rester ouvert malgré le couvre-feu et confinement. Cela signifie donc qu’il n’y aura pas d’arrêt sur l’activité et probablement pas de suspension des loyers. Pour finir, certaines activités sont gages de sécurité mais aussi gage d’une très bonne image dans le milieu de l’investissement; notamment les crèches ou bien les franchises mondialement reconnu tel que Mac Donald où les investisseurs sont prêts à descendre à une rentabilité plus faible.

Le loyer est le levier le plus important. Notamment parce qu’il permet d’estimer les murs grâce à la méthode au rendement mais aussi parce qu’il permet aux investisseurs de se projeter lorsqu’ils découvrent le bien. Mais attention, il peut y avoir des sous-loyers comme des sur-loyers qui peuvent soit effrayer l’investisseur qui, en cas de départ du locataire actuel, aura du mal à retrouver un locataire prêt à payer un loyer trop élevé par rapport au prix de marché. Dans ce cas de figure, le rendement calculé initialement sera donc erroné. Dans le cadre d’un sous-loyer, il s’agit d’une véritable aubaine pour les investisseurs qui vont pouvoir réviser le bail et donc atteindre un rendement très intéressant mais pas pour le propriétaire qui obtiendra donc un prix pour son bien qui ne reflète pas ce qu’il aurait pu en obtenir.

Le loyer est encadré par le bail commercial. En effet, celui-ci est un acte juridique un contrat qui définit la relation entre le propriétaire et le locataire. Il est donc très important pour un investisseur en murs occupés d’étudier en priorité le bail commercial. Il s’agit le plus souvent de l’élément d’étude principal du dossier, un bail mal rédigé peut faire fuir un investisseur malgré un beau rendement. Pour étudier un bail commercial, vous pouvez consulter notre article : Comment étudier un bail commercial.

D’autre éléments d’études sont nécessaires lors d’un investissement en murs occupés. L’étude du bail commercial fait parti d’une étude plus vaste : l’étude du dossier du locataire. Que ce soit pour l’achat de murs occupés ou pour retrouver un jour un nouveau locataire, l’étude de son dossier est primordiale afin de limiter les risques d’impayés et surtout s’assurer la pérennité de la location. Pour cela consulter notre article : comment étudier le dossier d’un locataire.

La typologie de l’occupation aura elle aussi, une incidence sur la valeur du bien. En effet selon s’il s’agit d’immobilier résidentiel ou d’immobilier d’entreprise, l’appréciation de certaines informations sera différente tel que le bail par exemple avec les différences entre le bail d’habitation et le bail commercial. Pour plus d’informations, consultez notre article dédié à cette thématique : Immobilier résidentiel ou immobilier d’entreprise ?

En lien avec l’emplacement, la ville choisit pour votre investissement a une influence importante. La taille de la ville, la population, les activités disponibles au sein de la ville, … une multitude de facteurs font varier le choix d’une ville. Pour en savoir plus, consulter notre fiche immo : Quelle ville choisir pour mon investissement locatif ?

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