La valeur de murs occupés repose en grande partie sur le rendement (voir article calculer un rendement), c’est-à-dire sur le rapport entre le revenu locatif et le coût du bien.
Exemple : pour un loyer de 10.000€ par an, l’investisseur attendant un rendement brut de 5% par an, il sera prêt à payer les murs occupés 200.000€.
La première information importante à connaître est donc le rendement attendu par les investisseurs pour l’actif en question sur une zone géographique donnée.
Nous verrons ensuite les rendements possibles par zone géographique.
La seconde information à prendre en considération est la valeur locative, il faut pour cela avoir des éléments de comparaison, afin de déterminer si le loyer du bien étudié est un loyer de marché (au bon prix) ou un sur-loyer ou bien en-dessous du marché. Cela permet de mettre en perspective le loyer actuellement perçu pour les murs occupés avec sa valeur locative réelle.
D’autres éléments rentrent en ligne de compte comme la qualité du bâti (méthode sol + construction), la comparaison avec d’autres ventes similaires (méthode comparative) ou bien encore le potentiel de création de valeur.
Les rendements peuvent varier du simple au quintuple (voir plus), ceux-ci dépendant bien souvent du risque accepté.
En effet, plus risque est faible (bel emplacement, vacance locative potentielle faible) plus le rendement est faible, et inversement plus le risque est fort plus le rendement attendu doit être élevé.
On constate généralement, sauf exception, entre 2 et 3% sur des emplacements dits “prime” (N°1) dans les capitales avec des locataires de renom, entre 4 et 7 % pour des villes moyennes avec de beaux emplacements, entre 7 et 10% sur des actifs situés dans des villes plus petites (la demande sera potentiellement moins forte), enfin au-delà de 10% pour des actifs dits risqués (vacance locative potentielle plus fort).
Comme tout investissement, vous avez probablement un horizon de sortie (cession de l’actif), ou bien les aléas de la vie vous amèneront à arbitrer et vous devrez vendre vos murs occupés. Il serait judicieux que votre investissement ait pris de la valeur au cours des années.
Vous devez donc anticiper l’évolution de la valeur de votre actif en fonction de sa zone géographique, de son intérêt, de sa vétusté, ou bien encore de son environnement direct.
Généralement, les hauts rendements se trouvent dans des régions à faible prise de valeur, et inversement les petits rendements lors de votre acquisition peuvent se trouver dans des régions dynamiques. Vous devez alors choisir en fonction de vos objectifs patrimoniaux entre la prise de valeur potentielle ou le rendement immédiat, d’où la différence entre rendement et rentabilité (voir l’article sur comment calculer un rendement).
Vos murs occupés à haut rendement immédiat peuvent perdre de la valeur et donc faire baisser votre rentabilité lors de la cession.
En conclusion, la valeur des murs commerciaux s’expertise selon différents paramètres et ne peut être résumée à une multiplication de la surface par un prix au m², différentes méthodes doivent être croisées et pondérées, afin de vous permettre de prendre la meilleure décision.
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