Comment étudier le dossier d’un locataire ?

Lors d’un investissement locatif de murs occupés, vous avez besoin d’information pour prendre votre décision d’acquisition. Nous avons vu comment étudier la qualité d’un emplacement et la qualité du bail commercial. Nous allons maintenant étudier le dossier d’un locataire, nous nous concentrons sur le locataire « entreprise », l’étude du locataire « résidentiel » étant largement traité par ailleurs.

La cohérence entre le local commercial et l’activité

Le premier élément relève du bon sens et ne nécessite pas de documents ou de calcul. Est-ce que les murs occupés sont toujours adaptés à l’activité du locataire ? Pour diverses raisons, ce dernier peut s’être diversifié, son activité peut avoir changé d’un point de vue réglementaire (ex : les normes ERP) ou d’un point de vue client (ex : les discothèques sont moins fréquentés) ou par l’intermédiaire d’un concurrent qui modifie le secteur (ex : Airbnb pour les hôtels), ou bien alors son activité a pu progresser en volume. Pour toutes ces raisons il peut dénoncer son bail à la première occasion.

A l’inverse, est ce que les murs occupés en question ont fait l’objet de travaux ou aménagements spécifiques qui auraient engendrés un investissement important ? peu de chance pour que le locataire parte si l’exploitation fonctionne.

La santé financière du preneur

Cela nous amène à étudier la santé financière de l’exploitation du locataire. Nous avons besoin au mieux des trois derniers bilans et éventuellement des moyennes du secteur, afin de pouvoir comparer l’entreprise à ses concurrents.


Il y a plusieurs ratios à analyser afin d’avoir une opinion sur la société étudiée, ceux-ci sont à remettre en perspective avec son marché (croissance, maturité ou déclin) :


Le besoin de fonds (BFR) de roulement qui permet de calculer les besoins de l’entreprise pour financer son cycle d’exploitation
Le fond de roulement (FR) qui analyse le haut du bilan pour s’assurer que des capitaux permanents financent les immobilisations
La trésorerie nette (TN) qui est la différence entre les deux indicateurs précédents.
La marge brute qui est l’indicateur essentiel à surveiller, puisqu’il est gage de la viabilité de l’entreprise, il se calcule par différence entre le prix de vente (ou le chiffre d’affaires) et le coût de revient (les charges). Celui-ci peut être analysé produit (ou service) ou bien au niveau de l’entreprise ou bien au niveau du local (objet de la future acquisition)

BFR = actifs circulants (stocks + créances clients) – passifs circulants (dettes fournisseurs + dettes sociales + dettes fiscales)


FR = capitaux permanents (capitaux propres + emprunts) – actifs immobilisés


TN = FR – BFR


Marge brute = prix de vente – coût de revient


Il arrive que nous puissions avoir les bilans du preneur pour des raisons de confidentialité notamment, il faut alors au moins obtenir un chiffre d’affaires (CA), pour pouvoir calculer un taux d’effort (voir article sur le taux d’effort), éventuellement connaître le nombre d’employés afin de déduire une masse salariale et comparer avec le secteur. Enfin essayer de déterminer une valeur de marchandises et matériel nécessaire pour réaliser ce chiffre d’affaires. Ces calculs ne sont pas précis mais permettent, à défaut d’avoir des éléments factuels, de se positionner sur un dossier avec ses premiers ratios.


L’ensemble de ces données doivent être recueillis sur deux ou trois exercices afin de lisser une année exceptionnelle par exemple ou inversement.


Pour conclure, cette analyse aussi complète soit elle, est basée sur des éléments passés et ne présage pas complètement des chiffres à venir.


Vous devez avoir une vision stratégique de l’activité du locataire et de son emplacement afin d’anticiper les variations de valeur.