Immobilier résidentiel ou immobilier d’entreprise ?

Lors d’un investissement locatif de murs occupés, vous avez différentes classes d’actifs qui s’offrent à vous : résidentiel (maisons, appartements, immeubles) ou d’entreprise (commerce, activités, bureaux, hôtels...). Vous pouvez investir dans les deux catégories, mais généralement chacun reste chez soi, les investisseurs résidentiels n’investissent pas dans l’immobilier d’entreprise et inversement. Découvrons ensemble les différences.

L’immobilier résidentiel

Cela comprend donc l’habitat au sens large, celui-ci peut être en pleine propriété ou en copropriété, là encore les investisseurs ne se mélangent pas.

L’immobilier résidentiel présente le gros avantage de la sécurité puisque si l’emplacement est bien choisi (ville étudiante, proximité des transports, bassin d’emploi,…etc), le taux d’occupation ou la vacance sera très faible, et la demande sera forte. La France et ses voisins manquent de logements, il y a donc plus de demande que d’offre, cela permet également de soutenir les loyers.

En contrepartie, le rendement sera plus faible puisque le risque est moins élevé (nous verrons les rendements moyens observés dans un autre article) que pour l’immobilier professionnel.

Autre bémol, l’équilibre entre bailleur et locataire est plus délicat, en cas de contentieux ou d’impayés les procédures peuvent être longues et coûteuses.

L’immobilier d’entreprise

Le spectre d’actifs en immobilier d’entreprise est vaste et moins connu du grand public.

Il est pourtant tout à fait envisageable d’investir dans des murs occupés d’entreprise en tant que particulier, il faut au préalable étudier les trois paramètres, vus dans les articles précédents, que sont l’emplacement, la qualité du locataire et la qualité du bail.

L’immobilier d’entreprise est proportionnellement plus risqué que le résidentiel, car le taux d’occupation constaté est potentiellement plus faible, la demande étant inférieure, en cas de départ du locataire vous pouvez être plusieurs mois avant de retrouver un locataire sérieux. Il existe toutefois des exceptions pour des emplacements dits « prime » sur des villes comme Paris avec des locataires prestigieux.

L’actif étant globalement plus risqué l’investisseur en murs occupés souhaite que le rendement (voir article sur le calcul du rendement) soit plus fort pour couvrir son risque. Autre avantage, l’équilibre dans le bail entre le bailleur et le preneur est relativement à l’avantage du premier, sauf exception. Vous avez notamment la possibilité de refacturer la taxe foncière, les charges de copropriété et votre assurance propriétaire non occupant à votre locataire.

Nous étudierons dans un autre article les rendements attendus par classe d’actifs.