Wie studiere ich die Akte eines Mieters?

Wenn Sie eine Mietinvestition in ein besetztes Gebäude tätigen, benötigen Sie Informationen, um Ihre Kaufentscheidung treffen zu können. Wir haben gesehen, wie man die Qualität eines Standorts und die Qualität des gewerblichen Mietvertrags untersucht. Wir werden jetzt die Akte eines Mieters studieren, wir konzentrieren uns auf den "Geschäftsmieter", wobei die Untersuchung des "Wohnmieters" an anderer Stelle ausführlich diskutiert wird.

Konsistenz zwischen den Geschäftsräumen und der Tätigkeit

Das erste Element ist der gesunde Menschenverstand und erfordert keine Dokumente oder Berechnungen. Sind die besetzten Mauern noch für die Tätigkeit des Mieters geeignet? Aus verschiedenen Gründen kann sich letzteres diversifiziert haben, seine Aktivität kann sich aus regulatorischer Sicht (z. B. ERP-Standards) oder aus Kundensicht (z. B. Diskotheken sind weniger frequentiert) oder von geändert haben Der Vermittler eines Konkurrenten, der den Sektor wechselt (z. B. Airbnb für Hotels), oder dessen Aktivität hat möglicherweise an Volumen zugenommen. Aus all diesen Gründen kann er seinen Mietvertrag bei der ersten Gelegenheit kündigen.

Waren die fraglichen besetzten Mauern hingegen Gegenstand spezifischer Arbeiten oder Verbesserungen, die eine erhebliche Investition erforderlich gemacht hätten? wenig Chance für den Mieter zu verlassen, wenn die Farm läuft.

Die finanzielle Gesundheit des Mieters

Dies bringt uns dazu, die finanzielle Gesundheit des Betriebs des Mieters zu untersuchen. Wir brauchen bestenfalls die letzten drei Bilanzen und möglicherweise Branchendurchschnitte, damit wir das Unternehmen mit seinen Mitbewerbern vergleichen können.


Es gibt verschiedene Kennzahlen, die analysiert werden müssen, um eine Meinung über das untersuchte Unternehmen zu erhalten. Diese sollten mit dem Markt relativiert werden (Wachstum, Reife oder Rückgang) :

Die Working Capital-Anforderung (WCR), die den Bedarf des Unternehmens zur Finanzierung seines Betriebszyklus berechnet
Working Capital (FR), das den oberen Rand der Bilanz analysiert, um sicherzustellen, dass das permanente Kapital das Anlagevermögen finanziert
Nettobargeld (TN), das die Differenz zwischen den beiden vorherigen Indikatoren darstellt.
Die Bruttomarge, die der wesentliche Indikator für die Überwachung ist, da sie eine Garantie für die Lebensfähigkeit des Unternehmens darstellt, wird aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis (oder Umsatz) und dem Selbstkostenpreis (dem Gebühren). Dies kann Produkt (oder Dienstleistung) oder auf Unternehmensebene oder auf lokaler Ebene (Gegenstand der zukünftigen Akquisition) analysiert werden.

WCR = kurzfristiges Vermögen (Vorräte + Forderungen aus Lieferungen und Leistungen) - kurzfristige Verbindlichkeiten (Lieferantenschulden + Sozialversicherungsschulden + Steuerschulden)


FR = permanentes Kapital (Eigenkapital + Kredite) - Anlagevermögen


TN = FR - BFR


Bruttomarge = Verkaufspreis - Selbstkostenpreis


Es kommt vor, dass wir insbesondere aus Gründen der Vertraulichkeit die Bilanzen des Mieters haben können. Dann ist es zumindest erforderlich, einen Umsatz (CA) zu erzielen, um eine Aufwandsquote berechnen zu können (siehe Artikel über die Aufwandsquote). , möglicherweise die Anzahl der Mitarbeiter kennen, um eine Gehaltsabrechnung abzuziehen und mit der Branche zu vergleichen. Versuchen Sie schließlich, einen Wert für Waren und Materialien zu ermitteln, der zur Erzielung dieses Umsatzes erforderlich ist. Diese Berechnungen sind nicht präzise, ​​ermöglichen es jedoch, sich ohne sachliche Elemente in einer Datei mit ihren ersten Verhältnissen zu positionieren.


Alle diese Daten müssen über zwei oder drei Jahre gesammelt werden, um beispielsweise ein außergewöhnliches Jahr auszugleichen oder umgekehrt.


Zusammenfassend lässt sich sagen, dass diese Analyse, so vollständig sie auch ist, auf vergangenen Elementen basiert und zukünftige Zahlen nicht vollständig vorhersagt.


Sie müssen eine strategische Vision des Geschäfts des Mieters und seines Standorts haben, um Wertänderungen vorhersehen zu können.