Lors de votre investissement dans des murs occupés, vous cherchez à réaliser le meilleur investissement possible selon vos objectifs, pour se faire vous ne devez pas seulement voir le rendement immédiat offert par le locataire en place et ce pour diverses raisons.
Tout d’abord, celui-ci peut partir selon les modalités du bail ou bien faire faillite, si vous aviez acheté trop cher (avec un sur-loyer), vous serez contraint de relouer au prix du marché et votre rendement va automatiquement baisser.
Ensuite, vous aussi un jour vous serez amené à « arbitrer » (céder votre bien), vos acquéreurs potentiels seront avisés et ne seront pas focalisés uniquement sur le rendement (voir l’article sur « comment calculer un rendement », qui explique la différence entre rendement et rentabilité).
Enfin, parce que vous achetez un bien occupé, donc sans possibilité réelle d’optimiser le revenu actuel (sauf dans le cas où le bien est partiellement occupé), mais celui-ci peut présenter un potentiel de création de valeur quand il sera libre (sans locataire). Par exemple, vous pourriez acheter un entrepôt occupé dans une zone d’habitation quand le locataire partira vous pourriez revendre votre bien beaucoup plus cher à un promoteur. Autre cas de figure, si vous achetez des murs occupés dont la surface est importante, lors du départ du locataire, vous pourriez diviser votre investissement en surfaces plus petites afin d’augmenter votre rendement ou bien vendre à la découpe.
En conclusion, le rendement même s’il est votre point d’entrée sur un dossier, ne doit pas être votre seule analyse, l’étude de l’emplacement, du locataire actuel et les scénarios de sortie doivent être étudiés.
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