Investir en nom propre ou en société ?

Nous nous intéressons ici au mode de détention du bien immobilier.

Il existe principalement deux modes de détention de vos futurs murs occupés : en nom propre ou en société.

Investir en nom propre

Vous ne créez pas de société et achetez directement le bien immobilier à titre personnel à 100% ou bien en indivision.

Les revenus rentrent alors dans votre déclaration d’imposition et sont taxés en fonction de votre situation fiscale personnelle.

L’avantage dans ce cas est que votre plus value lors de la cession est soumise au régime des plus values de cession des particuliers : celle-ci diminue avec le temps jusqu’à s’éteindre au bout de 30 ans.

Attention à l’impact sur votre fiscalité personnelle tout au long de la détention du bien.

Investir en société

Il existe un mode de détention qui s’apparente à l’investissement en nom propre tout en créant une structure juridique : la société civile immobilière (SCI) à l’impôt revenu (IR).

En effet, vous créez une société, pour éviter l’indivision notamment, mais vous êtes imposés comme en nom propre aussi bien lors de la détention que de la cession.

Ce qui nous reste ici, est la détention en société soumise à l’impôt société (IS), cela peut être au travers d’une SCI ou d’une société type SARL ou SAS.

Lors de la détention du bien, vous payez un impôt société comme une entreprise classique en déduisant vos charges et amortissant votre bien. En revanche, personnellement si vous ne percevez pas de dividendes ou de revenus de la société détentrice des murs occupés, vous n’avez rien à déclarer dans vos impôts personnels.

Lors de la cession du bien, votre plus value est calculée de façon pleine et entière, il n’y a pas d’abattement comme sur le régime de plus value de cession des particuliers. L’impact fiscal peut être très important.

Pour l’investissement locatif en société vous avez donc le choix entre la SCI à l’IS et la SAS ou SARL notamment.

La SAS ou SARL vous permettra d’avoir une activité commerciale et vous pourrez n’avoir qu’un associé (SASU ou EURL), contrairement à la SCI où il faut être deux associés.

En conclusion, vous devez donc réfléchir à votre situation personnelle présente et à venir, à vos durées de détentions et à vos objectifs patrimoniaux.