DéfinitionLe fonds de commerce est un ensemble d’éléments permettant d’attirer la clientèle, il est constitué d’éléments incorporels et d’éléments corporels.Les éléments incorporels sont notamment : l’enseigne, le nom commercial, le portefeuille clients, le personnel, les brevets, les marques, les logiciels et le droit au bail.Les éléments corporels sont le matériel et les marchandises.Comment valoriser un fonds de commerce ?Le fonds de commerce est généralement valorisé sur le chiffre d’affaires,...
Lors de votre investissement dans des murs occupés, vous cherchez à réaliser le meilleur investissement possible selon vos objectifs, pour se faire vous ne devez pas seulement voir le rendement immédiat offert par le locataire en place et ce pour diverses raisons.Tout d’abord, celui-ci peut partir selon les modalités du bail ou bien faire faillite, si vous aviez acheté trop cher (avec un sur-loyer), vous serez contraint de relouer au prix du marché et votre rendement va automatiquement baisser.Ensuite,...
DéfinitionLe bail commercial régit les relations entre le bailleur (propriétaire des murs) et le preneur (exploitant ou locataire). Ce contrat est un élément important du fonds de commerce.Sa durée minimum est de 9 ans.Comment étudier un bail commercial ?L’étude du bail commercial est un élément important de la vente de murs occupés, puisque vous achetez des murs avec un locataire.Dans le cadre de votre acquisition de murs occupés, vous devez également étudier l’emplacement et la qualité du locataire,...
Lors d’un investissement locatif de murs occupés, vous avez besoin d’information pour prendre votre décision d’acquisition. Nous avons vu comment étudier la qualité d’un emplacement et la qualité du bail commercial. Nous allons maintenant étudier le dossier d’un locataire, nous nous concentrons sur le locataire « entreprise », l’étude du locataire « résidentiel » étant largement traité par ailleurs.La cohérence entre le local commercial et l’activitéLe premier élément relève du bon sens et ne nécessite...
DéfinitionL’emplacement est la notion la plus importante en immobilier, on a parfois tendance à dire que c’est la seule. La fameuse règle : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Cela peut se jouer à quelques mètres.Cela vaut pour tous les acteurs du marché, professionnel ou non, immobilier résidentiel ou immobilier commercial.Nous allons nous intéresser à cette dernière catégorie.Comment définir le bon emplacement commercial ?L’emplacement fait appel au bon sens de chacun. Chaque enseigne,...
Bien qu’il soit conseillé d’avoir un apport lorsque l’on négocie son prêt pour un investissement locatif, il est évidemment possible que la banque nous accorde le prêt pour cela il va falloir construire son projet d’investissement d’une certaine manière. Tout d’abord, l’apport permet de rassurer les banques car il correspond à votre capacité à financer votre projet. Il va donc falloir les rassurer autrement. Bien que les établissements prêteurs aient la possibilité...
La valeur de murs occupés repose en grande partie sur le rendement (voir article calculer un rendement), c’est-à-dire sur le rapport entre le revenu locatif et le coût du bien. Exemple : pour un loyer de 10.000€ par an, l’investisseur attendant un rendement brut de 5% par an, il sera prêt à payer les murs occupés 200.000€. La première information importante à connaître est donc le rendement attendu par les investisseurs pour l’actif en question sur une zone géographique donnée. Nous verrons ensuite...
Dans tout investissement ce qui compte et ce que l’on va attendre c’est la rentabilité. Premièrement, le rendement est primordial car il représente le gain que l’on va toucher mais aussi car ce calcul permet de comparer plusieurs rendements et constitue donc un véritable levier de décision. Le rendement d’un investissement immobilier se calcule assez aisément. En effet, vous avez besoin de certaines données tel que les mensualités de votre prêt, les mensualités des futurs locataires et les futures...
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